재개발 보상금 법무법인에게 물어보았습니다

행복한옥수수 입니다.

제가 사는 지역은 재개발 추진 건으로 난리입니다. 추진위원회에서 수시로 연락오고, 늦은시간까지 집으로 찾아와 재개발 추진 찬성해 달라고 해서 귀찮을 지경입니다. 저는 투자가 아닌 정말로 이 지역에 살고 싶어 빌라를 매매를 해서 이사를 왔고 당분간 여기서 살기를 희망하고 있기 때문에 연락오거나 찾아오면 반대한다, 상의해 보겠다 라는 식으로 돌려보내고 있습니다. 혹자는 재개발을 하면 분양권을 일반 분양권 보다 저렴하게 받을 수 있어 팔고 가도 이득을 본다거나, 그냥 살아도 남들보다 저렴하게 분양을 받는 것이니 돈 버는 것이다 라고 말을 하고, 어느 누군가는 새집받으니 좋겠지만 그만큼 추가로 돈을 더 내야 입주가 가능하니 망하는 지름길 일다 라고도 해서 누구 말을 들어야 할지 모르는 1인입니다.

하지만 이 지역은 수년 전에도 추진되다가 비리로 인해 중단되었었고, 지역을 축소해서 다시 추진중이기도 하고, 이런저런 정황상 재개발 진행은 시간문제라 생각이 듭니다. 그래서 일단 재개발 보상금 에 대해서 법무법인을 통해 조금 알아보고 정리해 보았습니다.

재개발 이란 주거환경이 다른지역보다 낙후된 지역을 도로, 주거환경, 주택 등 모든 시설을 신축하는 것을 말합니다. 그렇기 때문에 재개발 비용에는 그 모든 비용이 포함되어 같은 평수의 집을 분양 받더라도 더 많은 돈을 지급하고 분양받는 것이라고 합니다.

이는 공공기관이 직접 조합을 설립하는 것이 아닌 민간이 조합을 설립하고 사업을 진행하기 때문에 공익사업이 아니면서도 현금청산자에게는 공익사업의 성격을 띄게 되어 강제수용을 할 수 있도록 법으로 정해져 있습니다. 즉, 토지보상법 절차에 따라서 재개발에 의한 손실보상에 해당하는 현금을 청산해 주어야할 의무가 있습니다.

▶ 재개발 시행 절차

정비기본계획수립 -> 정비계획수립 및 정비구역 지정 -> 조합설립추진위원회 구성 -> 조합설립 -> 사업시행계획인가 -> 분양신청 -> 관리처분계획인가 -> 이주, 철거, 착공, 준공, 이전고시 -> 청산 및 해산

단, 위의 절차 진행 중 분양신청을 하지 않은 사람, 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 취소한 사람, 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 사람은 현금청산 대상자가 됩니다. 즉 현금으로 청산을 받게 되는 것입니다.

▶ 재개발 보상금 수령 - 현금청산

재개발 보상금 은 관리처분계획 인가를 받은 날의 다음 날부터 90일 이내(2013년 12월 24일 이후 조합설립인가 신청)에 재개발 현금청산 절차를 완료해야 하며 그 절차는 토지보상 절차와 같습니다. 일단 보상금을 증액 받을 수 있는 기회가 3번 주어집니다. 또한 이주대책청구를 할 수 있는데 주택을 소유하고 거주하고 있다면 보상금과는 별도로 이주대책비(주거이전비, 이사비 등)을 받을 수 있다고 하며 약 2,000만원 정도가 된다고 합니다.

▶ 보상금 수령 절차

협의가격 산정을 위한 감정평가 -> 보상액협상 -> 협상 결렬시 토지수용위원회에 재결신청 -> 토지수용위원회의 감정평가 -> 재결(보상액 및 토지등 수용개시일 결정) -> 보상금수령 또는 공탁(현금청산절차 완료) -> 불복시 이의재결 및 행정소송 절차

중요한 것은 현금청산이 늦어질 경우 도시정비법 제47조 제2항에 따라 정관등으로 정하는 바에 따라 토지등 소유자에게 지연이자(보상금과 별도로 연15%)를 지급해야 하는데, 정관에 의해 무용하게 될 수도 있으니 현금청산자는 미래 재결신청청구를 하여 재결신청이 늦을 경우 지연가산금을 받을 수 있도록 조치해야 합니다.

중요한 사실을 알았습니다. 수용재결 시 재개발 조합은 강제수용을 통해 소유권의 행사로 현금청산자를 내보내기 위한 부동산 명도소송을 진행합니다. 이 때 수용재결을 통해 소유권은 이미 조합에 이전된 상태가 되므로 현금청산자는 소송에서 상당히 불리해지는데, 이 때에는 이의재결을 진행할 수 있고 이의재결시 보상금도 불만이라면 최종적으로 행정소송을 진행할 할 수 있다고 합니다.

즉, 위에서 말씀드린 보상금 증액 기회가 3번 주어진다고 내용은 최종 행정소송까지 갔을 경우에 해당하며 정말 완전 진흙탕 싸움이 되는 경우가 될 것입니다.

법이라는 것이 정말 웃긴 것이 법으로 대응하면 또다른 법으로 그 법을 대응하도록 만들어 놓은듯 합니다. 역시나 아는 만큼 유리한 것이니 만큼 상대편에서 전문적으로 밀고 들어오면 혼자 고민하지 말고 전문가의 도움을 받는 것이 최선이 아닌가 생각이 듭니다.

방문해 주셔서 감사합니다.

항상 행복하세요!